Per chi ancora non ha scelto la meta delle vacanze estive, il litorale laziale offre quest’anno buone occasioni; ad esempio, se si decide all’ultimo momento di affittare una casa dal 14 al 28 luglio, è possibile strappare uno sconto del 15-30% rispetto alle cifre proposte a maggio.
A San Nicola ci sono addirittura agenzie che propongono due settimane al costo di una, oppure una riduzione consistente a chi decidesse all’ultimo istante di prolungare di una settimana le due già prenotate.
Colpa della crisi? No, anche per le case al mare si sta diffondendo la moda del last minute già radicata nei viaggi all’estero, e i locatari si adeguano di conseguenza.

Quando occorre registrare un contratto d’affitto ci si affida di solito a professionisti come commercialisti o agenti immobiliari.
Le modalità di tassazione variano a seconda del tipo di immobile, visto che la normativa in vigore distingue tre casi:
• immobili ad uso abitativo;
• immobili strumentali;
• fondi rustici.
Quando si stipula un contratto per affittare un immobile ad uso abitativo o le sue pertinenze l’imposta da pagare è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato il numero di annualità. Ad esempio: per un immobile locato ad un canone mensile di € 500, il canone annuo sarà di € 6.000, pertanto l’imposta di registro sarà di € 120 (2% di 6.000) per ogni annualità.
Gli immobili strumentali per natura sono quelli caratterizzati da una specifica destinazione d’uso di carattere professionale, giustificata anche dalla loro categoria catastale. Sono immobili di tipo strumentale gli uffici e studi (A1), i negozi e le botteghe (C1), i magazzini sotterranei per depositi e derrate (B8).
In base alle modifiche introdotte dal decreto legge n. 223 del 4 luglio 2006, la registrazione di un contratto di locazione per immobili di tipo strumentale è soggetta ad un’imposta pari all’ 1% del canone annuo, se l’affittuario è un soggetto IVA; in caso contrario si applica anche in questa circostanza l’aliquota del 2%.
L’aliquota che si applica, invece, per l’affitto di fondi rustici è pari allo 0,50% del canone annuo, ma l’imposta è fissata comunque in un importo minimo di € 67.
Il pagamento di un’imposta è dovuto anche nei casi di cessione, risoluzione o proroga del contratto.
In caso di cessione di un contratto di locazione di durata pluriennale si applica un’imposta di registro pari a 67 euro, se la cessione avviene senza il pagamento di un corrispettivo.
Se, invece, il pagamento del corrispettivo avviene, l’imposta è pari al 2% di questo, ma comunque mai inferiore a 67 euro.
La risoluzione di un contratto di locazione è soggetta al pagamento di un’imposta nella misura fissa di 67 euro. Se sono già state versate le imposte per l’intera durata del contratto, si ha diritto alla restituzione delle somme relative alle annualità non sfruttate.
La proroga di un contratto di locazione è soggetta alle stesse modalità di tassazione relative alla stipula. Quindi si può scegliere di pagare l’annualità in corso o l’importo relativo all’intera durata della proroga.
Anche per la stipula del contratto si possono scegliere diverse modalità di pagamento; se si sceglie di effettuare il pagamento in un’unica soluzione, esso va effettuato entro 30 giorni dalla stipula e si ha diritto ad uno sconto del 50% del tasso d’interesse legale moltiplicato per il numero di anni di durata del contratto. Se si sceglie, invece, di pagare annualmente, il pagamento va effettuato entro 30 giorni dall’inizio dell’annualità successiva e non può essere comunque inferiore a 67 euro.
I pagamenti vanno effettuati utilizzando il Modello F23, in cui devono essere riportati gli estremi di registrazione del contratto.

Con un decreto approvato il 26 giugno scorso, il governo ha ritardato al 31 dicembre 2009 il termine per la sospensione delle esecuzioni di sfratto, precedentemente fissato al 30 giugno. Il decreto “milleproroghe”, come è già stato ribattezzato, riguarda i comuni capoluogo di provincia, i comuni confinanti con più di 10.000 abitanti e i centri ad alta tensione abitativa.
Il provvedimento intende arginare un problema sempre più diffuso: secondo i dati elaborati dal ministero dell’interno, nel 2008 sono stati emessi 51.390 provvedimenti di sfratto (+17,14% rispetto al 2007), 138.040 richieste di esecuzione (+26,13%) mentre sono stati eseguiti 24.966 sfratti (+11,25%).

Fili elettrici scoperti o che si staccano dai muri, prese poco sicure, caldaie obsolete? Quali sono gli strumenti che il locatario ha per tutelarsi contro un proprietario negligente? La norma a cui fare riferimento è la legge 46 del 1990 che pone l’obbligo generico di realizzare gli impianti a regola d’arte, riferita agli edifici costruiti dopo l’entrata in vigore della legge. Per quelli precedenti, invece bastano dei piccoli adeguamenti. Per l’impianto elettrico, ad esempio, il proprietario ha l’obbligo di dotarlo del salva vita (che costa circa 80 euro) e di sostituire le prese esistenti con quelle di sicurezza. L’ente preposto al controllo è il Comune e le sanzioni in caso di inadempimento sono molto salate. Se il proprietario non adempie, il conduttore può richiedere formalmente (con una raccomandata RR) la messa a norma ed eventualmente provvedere egli stesso a farlo decurtando poi la spesa sostenuta dal canone di affitto. L’importante, però, è farsi rilasciare la fattura dall’impiantista, necessaria per potersi poi rivalere sul proprietario. Anche in merito all’obbligo di manutenzione della caldaia l’inquilino può esigere dal proprietario la consegna della relativa documentazione.

L’utilizzo del World Wide Web (www) per ricercare la soluzione più idonea alle nostre esigenze, da qualche tempo sembra la scelta preferita di molti utenti in cerca di un’ abitazione.
Pagare un mutuo richiede un impegno mensile che a volte supera i mille euro e, con la crisi lavorativa che incombe sugli italiani, l’emergenza casa è sempre tra i problemi quotidiani maggiori.
Le famiglie in difficoltà aumentano, la pressione sui redditi anche e probabilmente tra scegliere di acquistare un immobile e fittarlo molti preferiscono la seconda opzione. E’ a volte di gran lunga più conveniente pagare mensilmente una quota d’affitto che quella per il mutuo, per l’acquisto di alcuni tipi di immobili.
Quando si cerca casa è necessario però non farsi prendere dall’euforia o dall’ansia del momento; di valido aiuto sono certamente le agenzie immobiliari che, dopo aver valutato le carte catastali e giudiziarie, sono pronte a mettere sul mercato le varie offerte senza far incombere in errori l’affittuario.
Sfogliare su internet le varie pagine, con le differenti offerte di locazioni, aiuta a restringere i tempi in un mondo in cui si è presi sempre di più dall’affannosa vita frenetica. Una volta stabilito il prezzo dell’investimento sarà facile ricercare ciò che più è adatto alle nostre esigenze.

Trib. Roma Sezione VI, sentenza del 5 marzo 2009

La distinzione tra locazione e comodato attiene al contenuto dell’obbligazione del titolare del diritto di godimento: nel comodato, infatti, l’obbligazione del comodatario ha per oggetto una prestazione di diligenza e di restituzione, mentre nella locazione la prestazione del conduttore, oltre a questi stessi comportamenti, ha come oggetto principale la corresponsione del corrispettivo.

La giurisprudenza ha sempre ritenuto “urgenti” quelle spese che, secondo il criterio del bonus pater familias, appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cassazione 6400/84). In concreto va considerata urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita, senza danno o pericolo, nell’attesa che l’amministratore (o l’assemblea dei condomini), valutandone l’indispensabilità, possa impartire le necessarie disposizioni per compierla (Cassazione 5256/80). Le spese “necessarie”, invece, comprenderebbero quelle necessarie per la conservazione dei beni comuni. Tuttavia di recente, un’interpretazione estensiva del concetto di “necessarie”, ha incluso anche le spese di godimento, dal momento che i servizi essenziali (energia elettrica, acqua, riscaldamento) devono ritenersi indispensabili ai fini della reale fruibilità di un’unità immobiliare, «fruibilità intesa nel senso di una condizione di essa consona all’evoluzione delle necessità generali dei cittadini e dello sviluppo delle moderne concezioni in tema di elementi costitutivi o, se si vuole, di requisiti minimi imprescindibili degli immobili adibiti a uso abitativo» (Cassazione sentenza 12568/2002).

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso presentato da un inquilino che era stato obbligato dal proprietario a lasciare in via anticipata l’appartamento, a seguito della dichiarazione da parte di questo ultimo di urgente necessità di avere a disposizione l’appartamento quando, in realtà, il locatore non aveva destinato l’appartamento a sua abitazione principale ma, dopo averlo tenuto vuoto per alcuni mesi, lo affittava a terze persone.
Secondo i Giudici della Corte di Cassazione Civile, ai fini del risarcimento del danno, deve ritenersi responsabile il proprietario che abbia notificato una dichiarazione di urgente necessità abitativa senza poi realizzare quanto dichiarato.
Il risarcimento deve invece essere negato se il rilascio dell’appartamento avviene a fini transativi o conciliativi.

In tempi di crisi, tra affitto e mutuo sembra vincere la locazione. Fino a qualche anno fa acquistare una casa era il sogno di ogni famiglia italiana, lasciando l’affitto alle categorie più deboli.
Le difficoltà nell’accesso al credito bancario e il rincaro delle rate, unito a una maggiore disponibilità di immobili in locazione soprattutto nelle grandi città, rimescolano le carte.
I nuclei familiari che vivono in una casa di proprietà sono nettamente di più (il 73,4% a fine 2006) di quelle in affitto e cambiano solo le “nuove” scelte, ma in quest’ultimo caso le tendenze socio-economiche e anagrafiche stanno ridisegnando i contorni del settore immobiliare.